房地产开发企业预缴增值税会计处理简析

作者:检测猫     发表时间:2022-03-27 11:24:56   浏览次数:30



一、房地产企业会计处理上的会计科目选择国家税务总局规定了相关预收款方式的销售房地产的相关内容,相关公告规定一般纳税人在预收款方式下销售自行开发的房地产项目,应该在收到预收的款项时按照3%的税率及时的预征一部分的增值税,具体的计算公式按照下列计算如应该预计缴纳的税款可以通过预收款项除以(1+适用税率或征收率)×3%的方式进行计算,有些按照11%的比例计算适用相关的计算,有些按照简易的计算方法计税,如采取的税率可以是依照5%的征收率计算,分别适用分别核算。

目前一般的房企被认定为一般纳税人,会计科目的核算上主要是目前采取企业纳税申报及增值税的明细核算,应当设置“应交税费”会计科目,很多企业还设有二级科目,增设“预缴增值税”的二级明细,用以核算预缴纳的增值税额,例如有些单位还在“预缴增值税”二级科目下设“一般计税”和“简易计税”两个三级明细科目,这样可以严格的记录一般纳税人预缴的增值税,便于日后的严格查询和预缴核算。

一般纳税人在会计处理上注重预缴增值税,高度关注会计分录的列示,采取普遍通用的方法是:在预缴纳时借方记录的科目是银行存款,贷方记录的科目是预收账款,同时注重增值税的记入,如借方可以记入应交税费—预缴增值税—一般计税,贷方运用银行存款科目。另外对于按照简易计征办法计算的一般纳税人,其预缴的增值税在会计处理上的分录如下所示:借方银行存款,贷方可以是预收账款,同时注重增值税的记入如借方应交税费—预缴增值税—简易计税,贷方是银行存款,最后在小规模纳税人的预缴增值税的会计处理上,可以通过以下会计分录和会计处理如下:借方是银行存款,贷方是预收账款,同时合理的计算记入应交增值税,如同时将应交增值税记入借方,借方是应交税费–应交增值税,贷方是银行存款科目。

二、预缴增值税业务在实践中的应用房企在针对预缴的税款核算上,主要是积极的解决两个关键性的问题,其一是预缴的税款要注意合理选择会计科目,其二是在纳税申报时注重已预缴税款如何抵减。当房地产处于预售状态时,针对该预售的房地产需要缴纳增值税的义务时,就需要根据需要计提一定的增值税销项税额,并根据计提的销项税额递减一定金额的预缴税金,此时也许会出现多交纳税税金的情况,这种情况也可以从预缴纳的金额中进行抵减冲销,但是通过一系列的学术研究和税务机关座谈会的探讨结论来看,针对预缴的税款还有着一定的异议,特别是在何时抵减的问题上存在的出处较大,例如一种观点认为当收到预收款项时,需要根据预收预缴一定的增值税,但是此预收的款项还会包括其他开发房地产业务的内容,还会有其他增值业务的存在,因此预缴纳的增值税在次月实现的销项税额,可以通过抵减的方式冲销全部整体的增值税销项税额,这一点上税法上并没有给予明确的严格规定,也没有针对该事项说明进行抵扣时的一对一实行抵减预缴增值税。

另一种观点认为,预缴的增值税应当根据房地产项目实施一一对应,实现一对一的抵减,不能进行整体的混合抵减,甚至抵减时的时点应当依据本项目的纳税义务发生的时点出发,严格的给予区分。但是由于房企在销售房地产时,因其产生的预缴主要大部分是并未满足纳税义务发生时间,因此为了避免税款和收入产生错配的现象,并因此产生的时间型预缴,企业可以依据22 号文规定,在预缴纳一定的增值税后,并不进行月末的预交,并且不进行其与未交增值税明细科目进行对冲,不进行处理而是直接等到纳税义务实际发生时,在准确的将其计入到“应交税费———预交增值税”科目,并且同时将其结转至“应交税费———未交增值税”科目。从以上两种观点来看,似乎两者出现了彼此的佐证,如从财会22 号文观点来看,房地产开发商的会计处理上,很多会计制度的执行者认为,在确认增值税的层面,并不需要房地产企业的会计进行预缴增值税,并对其进行当月的税额抵减,尤其是当月的应纳税额并不做抵减,直到实际的纳税义务发生时,再给予确认。从这个层面理解会计准则的规定,企业就需要在制定会计制度时,要将这一规定给予高度的关注,并将其给予一定的落实,所以实践中往往是直到纳税义务发生,才能真正的将其进行抵减预缴增值税。

所以,如何正确理解增值税制度,准确的解读很关键,尤其是从上述表述的观点来看,是否是很权威,我们在研究中也不要贸然的否定和肯定,但是事实上这一方面内容依然会存在较大的争议,必是讨论的焦点问题。从原先的解读来看,很多企业在没有财会22 号文的时候,针对增值税申报时,如何对其预缴的增值税进行抵减,也是会产生很大的争议,是否抵减或者是否混抵,也是产生一定的争议。从税务机关和企业两个方面来看,其会有着各自的解读和认知,法律上是先有了增值税法中的预缴制度,根据预缴进行增值税的缴纳,从而核算相关要素,并对其进行核算,这样观察看来,可以看出增值税是根本,相关的会计核算制度是末枝,两者是需要在逻辑关系上进行彼此适应,如何进行合理的运用和纳税筹划,就需要企业结合自身的实际情况进行合理的优化配置。当然,增值税主要的计算基础还是要依据纳税人的应纳税额,以整体的纳税人的税款基础进行税款抵扣,不论会计制度怎样的规定,预缴的税款抵减时间还是要由增值税制度去规范,增值税的相关规定解读准确,会计处理也就水到渠成。

实践处理上,会计的核算要符合实践操作要求,注重纳税申报时的实务操作,注重从实践出发,结合房企的具体实践内容,及时按照国家的税务总局要求,明确会计核算的科目,注重具体的纳税操作,合理的处理相关预缴的增值税业务,分别合理的计入相关会计处理的科目中,并对其进行积极的探讨才是关键。尤其是房企在经营活动的过程中,注重多种经营模式的运用,尤其是涉及较多的增值税会计处理业务,有些可以运用简单核心的预缴计算方式使得预缴更加的方便快捷,由于房地产行业常常采取预售房款的方式,因此,在会计的处理上要注重实质重于形式的会计原则,严格的遵守新《企业会计准则》、《税法》等,正确的认知房地产企业预缴税金相关内容的宗旨与内涵,才能真正帮助房地产企业合理正确的计算并且预缴相关的税款,使得预缴税金的会计处理得当。

现阶段,房地产行业在预售的过程中,预缴一定金额的税款,作为企业资产的项目,其反应了该行业一种特殊的税务处理方式,能够准确的反映了企业一定的纳税义务,在财务核算上真实的反映了企业的资产财务状况,完全的遵循了权责发生制的原则,坚持做到了费用与收入的配比原则。

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