“营改增”对房地产开发企业的影响及对策

作者:检测猫     发表时间:2022-03-27 03:43:05   浏览次数:61



一、研究背景自2008 年以来,中国地产行业发展迅猛,吸引大批企业争先涌入房地产市场。作为我国国民经济体系中至关重要的行业,房地产具有广泛的影响力,但由于房地产建设周期长,涉及行业众多,企业对于可抵扣进项税额增值税专业发票的取得有限等原因,加剧了房地产企业“营改增”难度。赵晖(2013)在对房地产上下游企业税负进行分析后,认为“营改增”可能导致房地产企业的生产成本提高,加重企业税负,导致企业现金流紧张。邓丽(2016)提出房地产也“营改增”对产品造价也会产生影响。因此,研究“营改增”对房地产企业产生的影响并提出对策建议,不仅有利于房地产企业平稳渡过“营改增”时期,也为接下来的税收改革提供参考。

二“、营改増”对房地产开发企业会计处理的影响1.价税分离增值税与营业税不同,属于价外税,销售方会随收入购货方一并收取。首先,价税分离可能会造成成本的上升。房地产开发企业在“营改增”后,从上游企业购买付的价格不含増值税,所以,増值税并不影响企业的应税所得和会计利润,但这绝不代表增值税和企业的利润无关。“上游”的建筑业由于同样进行了“营改增”,税负增加,必然会将其税负转嫁给房地产开发企业。所以,若房地产企业不能够获得可抵扣的增值税专用发票,那房地产企业就无法将销项税抵扣,这就无疑会增加其成本。虽说增值税是价外税,但也是要和收入一起向消费者收取的,増值税虽不影响损益,但是房地产开发企业还是应该提高一些的价格才能在“营改増”后不影响其实际收入。但是,以目前市场条件而言,很难再提价,这也就导致房地产企业的账面销售收入的数值会有一个较大幅度的下降。

综上,价税分离后,若房地产企业无法获得有效的进项增值税专用发票,会导致企业生产成本的上升;除此之外,企业的账面收入也会减少,如果企业不在原售价的基础上提高价格的话。

2.抵扣纳税在营业税中没有抵扣纳锐的规定,而増值税中,对于増值税进项税和销项税的专用发票的处理十分重要。对于房地产企业而言,在抵扣纳税中,主要存在两个问题:进项抵扣不足、进项与销项不匹配。因为,房地产开发项目成本构成非常复杂,对于购买的很多材料难以取得增值税专用发票。但税法要求,如果企业未获得能够抵扣的增值税专用发票的话,那么该企业的增值税进项税额是不允许抵扣的,对于不可以抵扣的进项税应转出,计入相应的成本中。所以如果房地产企业无法获得足够可抵扣进项税发票时,“主营业务成本”金额增加,企业利润减少。另外,因为房地产开发项目周期较长,为尽早回款,房地产企业通常会采用预售的方式销售。而这种销售方式在“营改增”后,会导致房地产开发企业可抵扣的进项税出现延后留抵的情况。目前,房地产企业会预缴增值税,预征率为3%,但对于资金紧张房地产企业,仍然会有在项目完工交付后,于是增值税的进项税就无法在发生销项税时进行抵扣,因此形成了大量的留抵税额,而这种情况会加重企业资金的紧张。

三、“营改增”对房地产企业的财务报表的影响1.对资产负债表的影响房地产企业的主要资产为存货和固定资产。而房地产企业又将存货分为开发产品和非开发产品。“营改增”企业在计量开发产品成本时,要以不含税价格计量其开发成本,即需要扣除相应增值税价款,从资产总额上来看,会使企业的资产总额减少。而对于固定资产而言,“营改增”后,企业购入的固定资产也会和存货的计量一样,入账价值变小,导致企业资产总额下降。另外,“营改增”后,房地产企业不再有“应交营业税”,而“应交增值税”一项金额提高。

2.对利润表的影响“营改增”前,企业缴纳的是营业税,因此取得的营业收入为含税收入。而在“营改增”实施后,企业的营业收入扣除增值税的价格。从价内税变为价外税,将导致房地产企业营业收入的下降。但由于房地产企业间竞争激烈,假设“营改增”后,房地产企业保持售价不变,那么这也就意味着房地产企业营业收入的下降。营业成本也会因为“营改增”的实施而发生变化。因为,目前我国土地成本能否抵扣尚不能确定,所以说高价拿地的房地产企业受到“营改增”的冲击较大。3.对现金流量表的影响以经营活动为例,由于房地产企业开发经营的特殊性,“营改增”后,对销售不动产征收增值税,若房地产企业仍按照项目公司形式运营,在纳税抵扣上会受到影响。通常项目公司采用预售制销售,由于项目公司无法及时取得增值税专用发票,增加了企业的税负,加大了经营活动现金流出。

四、房地产企业应对“营改增”的对策建议1.加强房地产企业増值税抵扣意识,提高房地产开发企业财务管理水平房地产企业首先应明确纳税管理的重点所在,着重处理増值税进项税的抵扣问题。最大程度确保在各个环节取得合法的抵扣凭证,从而増化企业可抵扣的进项税,以降低房地产在増值税上面的总体税负。此外,还要注重房地产项目建安环节的管理力度,特别是在建安工程款结算环节上,确保能够及时取得增值税专用发票。2.加强房地产企业财务人员的专业技能。

提高房地产企业财务人员的综合素质,加大在房地产企业财务人员专业技能的培训,满足“营改增”的需求。加强对“营改增”在企业内的宣传力度,树立企业人员不仅仅是财务人员对“营改增”的重视。邀请专业培训机构或经验丰富的财税人员就税改规定对企业财务人员进行培训,强化财务人员处理问题的实际操作能力和临时应变能力。3.加强房地产企业管理和内部控制。房地产企业应做好财务管理,全面落实税务筹划,在深入了解有关政策法规的基础上,完善会计核算体系。正确划分相关成本费用,明确相关业务流程,对开发建设过程中进项抵扣加强管理。控制核算程序,按时核算,及时核算。

在对于企业资金管理方面。明确按照计划使用资金,匹配进项税和销项税的发生时间,避免过重的税收负担问题。同时,应尽可能的扩大企业融资渠道,更有力的保证企业有充足的资金应对突发状况。对项目开发建设过程中付款审批加强管理。

还要加强对于存货的管理。在企业充分利用国家出台的有利购房政策处理库存商品房,促进资金回流,避免税务风险。同时,加强宣传,扩大库存房销量。创新经营模式,转房屋销售为房屋租赁,寻求有利增长点。

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